Immobilienbewertung Hamburg
Immobilienbewertung in Hamburg und in der Metropolregion durch Immobilienexperten
Für den erfolgreichen Verkauf von Gewerbe- und Wohnobjekten in Hamburg ist eine professionelle Marktwertermittlung unerlässlich. Sie steht stets am Anfang eines jeden Verkaufsprozesses und stellt die Weichen für Erfolg und Misserfolg. Oft wird dieser Punkt nicht ernst genug genommen, wenn Eigentümer ihre Immobilien in Hamburg verkaufen möchten.
Der Angebotspreis entscheidet über Verkaufserfolg! Hartnäckig hält sich die Meinung, in dem stark florierenden Immobilienmarkt der Hansestadt wird sich leicht ein Käufer finden. Ein größerer Aufwand wäre nicht erforderlich, weswegen ein grober Schätzpreis als Angebotspreis ausreichend wäre. Doch das stimmt nicht. Als erfahrene Makler wissen wir, dass eine Objektbewertung in Hamburg der wichtige Auftakt für einen erfolgreichen Verkaufsprozess ist. Nur auf das Bauchgefühl zu hören oder lediglich die Preise der Nachbarobjekte heranzuziehen, kann zu erheblichen Preiseinbußen führen. Begehen Sie nicht diesen Fehler und lesen Sie hier wichtige Fakten zur Immobilienbewertung!
Gute Gründe für den richtigen Angebotspreis für Immobilien in Hamburg
Hamburg ist eine Weltmetropole. Dementsprechend unterschiedlich sind die Stadtteile der Hansestadt. Vom mondänen Blankenese bis hin zum grünen Winterhude gibt es eine breite Vielfalt an Standorten – mit ganz unterschiedlichen Miet- und Kaufpreisen. Doch in den Stadtteilen selbst unterscheiden sich die einzelnen Lagen ebenfalls. So sind Wohnungen und Häuser mit Blick auf die Elbe besonders beliebt. Auch die Nachbarschaft entscheidend darüber, wie begehrt ein Objekt ist oder eben nicht. Abschläge gibt es für Balkone und Terrassen, die gen Norden zeigen. Allein an diesen Beispielen ersehen Sie, dass sich die Kauf- und Mietpreise je nach Mikrostandort innerhalb des Stadtteils deutlich unterscheiden können. Würden zur Preisermittlung nur die Preise aus Immobilienberichten herangezogen werden, ist eine realistische Immobilienwertermittlung unmöglich. Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren zu beurteilen, die die Ausstattung und den Zustand der Immobilien in Hamburg betreffen. Dies kann kein pauschaler Kauf- oder Mietpreisspiegel abbilden. Ein detaillierter, individueller Blick auf das Objekt ist gefragt.
Immobilienbewertung – aber richtig
Nur einen grob geschätzten Angebotspreis zu verwenden, gleicht einem Glücksspiel. Auf das Glück sollte sich allerdings kein Immobilienverkäufer verlassen. Ist der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, kann dieser im Nachhinein nicht mehr erhöht werden. Die finanziellen Einbußen für den Käufer sind offensichtlich. Ist der Angebotspreis zu hoch, ist die Immobilie am Markt „verbrannt“. Kaufinteressenten, die sehr genau den Markt beobachten, sprechen auf das Angebot nicht an. Sie sehen es jedoch und behalten es im Hinterkopf. Wird im Anschluss der zu hohe Angebotspreis auf einen realistischen Marktwert herabgesetzt, reicht dies oft nicht aus. Die Kaufinteressenten sind bereits skeptisch. Jetzt existiert meist nur eine Möglichkeit, um die Wohnung oder das Haus in Hamburg überhaupt noch veräußern zu können: die Absenkung des Angebotspreises unter das Marktniveau. Und wieder verliert der Verkäufer wertvolles Geld. Solchen Gewinneinbußen können Sie vorbeugen: Sie übergeben Ihre Immobilienvermittlung einem Profi wie uns von TEAMMAKLER. Mit unserer sorgfältigen Wertermittlung schützen wir Sie vor diesem kostspieligen Szenario.
„Es bleibt Hamburg, diese großartige Synthese einer Stadt aus Atlantic und Alster, aus Buddenbrooks und Bebel, aus Leben und Leben lassen. Ich liebe diese Stadt mit ihren kaum verhüllten Anglizismen in Form und Gebärden, mit ihrem zeremoniellen Traditionsstolz, ihrem kaufmännischen Pragmatismus und ihrer zugleich liebenswerten Provinzialität.“
Helmut Schmidt
Professionelle Immobilienbewertung Hamburg: Wie funktioniert sie?
Für die Immobilienbewertung kennt die Immobilienwirtschaft drei gängige Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches letztlich zum Einsatz kommt, hängt von der Art von Immobilie ab. Bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks oder einer Eigentumswohnung in Hamburg, wird oft das Vergleichswertverfahren genutzt. Alternativ dazu erlaubt das Sachwertverfahren eine fundierte Wertermittlung. Wird der Wert für eine Gewerbeimmobilie oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus gesucht, bietet sich das Ertragswertverfahren an. Es legt den Fokus auf die Rendite und damit den Ertrag des Objektes.
Vergleichswertverfahren: ein Vergleich hilft bei der Wertermittlung
Wie viel würden die potenziellen Käufer für die Immobilie bezahlen? Diese Frage ist für das Vergleichswertverfahren entscheidend. Der Makler schaut sich detailliert an, was für vergleichbare Immobilien vor kurzem bezahlt wurde. Zudem sieht er sich die Angebotspreise für vergleichbare Objekte an. In der Immobilienwirtschaft existiert das gleiche Prinzip wie bei anderen Verkaufsobjekten: Angebot und Nachfrage – politische Regularien außen vor gelassen – bestimmen den Markt. Ob Eimsbüttel, Eppendorf oder ein anderer Stadtteil, in Hamburg herrscht ein Verkäufermarkt. Dies heißt, dass die Nachfrage deutlich das Angebot übersteigt. Das lässt die Preise steigen oder auf einem hohen Niveau verweilen. Der historische Wert der zu bewertenden Immobilie ist unwichtig. Stattdessen müssen in das Vergleichswertverfahren noch individuelle Faktoren einbezogen werden. Dies können von der mikroräumlichen Lage bis hin zur Wohnungsausstattung die unterschiedlichsten Parameter sein. Beachtenswert sind zudem mögliche Preisabschläge von circa 20 %, sollte das Objekt vermietet sein. Ein Eigennutz ist nun erschwert. Investoren bevorzugen häufig unvermietete Immobilien, um selbst den Mietpreis zu bestimmen.
Ertragswertverfahren: die Rendite zählt
Für Käufer, die durch die Miete oder Pacht eine lukrative Rendite erzielen wollen, ist das Ertragswertverfahren dienlich. Bei ihm orientiert sich der Wert der Immobilie an den Mieteinnahmen. Nur indirekt wird beim Ertragswertverfahren auf den eigentlichen Sachwert des Gebäudes eingegangen. Der Grundstückswert wird getrennt vom Sachwert des Gebäudes ermittelt. Das begründet sich an der begrenzten Restnutzungsdauer des Objektes. Das Grundstück jedoch verliert nicht an Wert.
Sachwertverfahren: komplexe Wertermittlung
Vor allem wenn ein Vergleichswertverfahren aufgrund von fehlenden Vergleichsobjekten nicht möglich ist, kann sich das Sachwertverfahren als hilfreich erweisen. Es ist ein komplexes Verfahren, für das der Bodenrichtwert und somit der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist. Eine weitere Einflussgröße sind die Herstellungskosten der Immobilie und der Außenanlagen.
Immobilien verkaufen in Hamburg: Markterfahrung unerlässlich für die Wertermittlung
Wo sich exakt eine Immobilie befindet, ist für die Immobilienbewertung entscheidend. Die Käufer wählen ein Objekt zumeist in erster Linie nach der Lage aus. Warum sie sich für die eine und nicht die andere Lage entscheiden, kann ganz unterschiedlich sein. Hieran ist deutlich zu erkennen, dass Markterfahrung für die Immobilienbewertung zwingend erforderlich ist. Erfahrene Makler kennen ihre Stadt sehr genau. Sie wissen, welche Gegenden in welchem Stadtteil von welcher Zielgruppe gefragt sind. Darüber hinaus verfügen sie über ein Gespür für den lokalen Markt. Welche Stadtteile und Straßen gewinnen an Bedeutung? Welche werden künftig noch beliebter sein? Nicht zu unterschätzen sind auch die Kontakte zu lokalen Entscheidern aus der Politik vor Ort. Gerade die Stadtplanung kann einen nicht unerheblichen Einfluss darauf nehmen, welche Lage an Attraktivität gewinnt und welche verliert. Erhält ein Randbezirk von Hamburg in wenigen Jahren weitere Einzelhandelsgeschäfte, könnten dort die Preise steigen. All diese Faktoren und Entwicklungen fließen in eine ganzheitliche Immobilienbewertung mit ein. Weitere entscheidende Einflussgrößen sind:
- Größe der Immobilie und ihr Schnitt
- Baujahr des Objekts
- Gebäudezustand und Zustand der festverbauten Bestandteile
- Energiewert (Vorhandensein eines
- Energiepasses ist beim Verkauf verpflichtend)
- Art der Heizung
- Ausstattung der Immobilie
Obgleich all diese Einflussgrößen zu Auf- und Abschlägen beim Objekt sorgen können, dürfen sie nicht zu dogmatisch gesehen werden. Genau an diesem Punkt kommt die Markterfahrung wieder zum Tragen. So sind Größe der Immobilie und ihr Schnitt für die Wertermittlung einiger Immobilien wichtiger als für andere. Teilweise haben sie auch einen sehr unterschiedlichen Effekt auf den Preis. Makler, die die Zielgruppen, Angebote und Lagen vor Ort sehr gut kennen, können diese Erfahrungen mit in die Bewertung einfließen lassen. Das Ergebnis ist ein idealer Angebotspreis.
Wie lange hat der ermittelte Immobilienwert Gültigkeit?
Haus verkaufen in Hamburg – Immobilienmärkte sind von erheblichen Schwankungen betroffen. Die Schwankungen entstehen aus den unterschiedlichsten Gründen. Sie reichen vom Zinsniveau für Kredite bis hin zu standortspezifischen Entwicklungen. In einigen Lagen steigen die Preise in kurzer Zeit sehr rasch, da es neue positive Impulse wie den Zuzug einkommensstärker Schichten gibt. An anderen Standorten hingegen verharren die Preise nahezu auf einem Niveau. Insbesondere mittelfristig kann es daher zu Preisschwankungen kommen, weswegen eine Immobilienbewertung nicht über sehr viele Jahre ihre Gültigkeit bewahrt. Obgleich der jeweilige Standort einen entscheidenden Einfluss auf die Gültigkeit der Wertermittlung nimmt, darf auch das Objekt als Einflussfaktor nicht übersehen werden. Verfällt das Haus beispielsweise und finden keine Renovierungsarbeiten mehr statt, sinkt ebenfalls sein Wert. Kurzum: Existieren neue Bewertungskriterien für das Objekt, ist eine erneute Immobilienbewertung dringend angeraten.
Immobilien verkaufen in Hamburg: besser mit Makler
Sobald Sie eine Immobilie in Hamburg verkaufen möchten, sollten Sie einen erfahrenen Makler für die Hansestadt heranziehen. Er kann eine professionelle Wertermittlung durchführen, die alle entscheidenden Faktoren berücksichtigt. Sorgfältig schaut er sich das Objekt und die Marktlage an, um individuelle Einflussgrößen sowie die Preisdynamik am Standort mit einzubeziehen. Der Makler agiert dabei als eine neutrale Person in Ihrem Dienste, die objektiv die Immobilie bewertet. Genau sieht er sich die Dokumente zu Ihrem Objekt an, denn auch in diesen können sich preismindernde oder preissteigende Faktoren verbergen. Ist im Grundbuch beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht vermerkt, wird sich dies preissenkend auf den Immobilienwert aus. Bei vermieteten Immobilien sind die Mietverträge von großer Bedeutung. Gern gibt Ihnen der Makler zudem Tipps, inwiefern sich der Wert des Objektes durch einfache Maßnahmen steigern lassen kann. Oft können Kleinigkeiten wie ein neuer Anstrich oder ein neuer Bodenbelag den Preis nach oben schrauben. Selbstverständlich behält bei diesen Tipps der Makler stets das Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge.
Kostenfrei für unsere Verkäufer: Die professionelle Immobilienbewertung
An den Ausführungen ersehen Sie, wie wichtig eine professionelle Immobilienbewertung ist. Wir übernehmen diese gern für Sie. Für unsere Verkäufer ist dieser Service kostenfrei. Gewissenhaft, fachgerecht und zeitnah bewerten wir Ihr Objekt.
Unser Fokus liegt auf folgenden Stadtteilen in Hamburg:
- Schnelsen
- Niendorf
- Eppendorf
- Winterhude
- Eimsbüttel
- Langenhorn
- Poppenbüttel
- Wellingsbüttel
- Sasel
- Volksdorf
- Nienstedten
- Othmarschen
- Blankenese
Was beinhaltet unser Dienstleistungspaket für unsere Verkäufer?
Mit Freude laden wir Sie dazu ein, im ersten Schritt unsere online Immobilienbewertung zu nutzen. Anhand von wichtigen Eckdaten bewerten wir Ihr Objekt online kostenfrei und rasch. Bitte beachten Sie, dass dies jedoch nur ein Schätzwert sein kann. Diesen Schätzwert ist nicht für den Immobilienverkauf anzusetzen, denn der perfekte Angebotspreis lässt sich nur durch eine detaillierte Beurteilung ermitteln.
Dafür besuchen wir das Verkaufsobjekt und schauen es uns sehr genau an. Wie ist die Raumaufteilung? Was gehört zur Ausstattung? Bleibt Inventar in den Zimmern? Diese und viele Fragen mehr klären wir mit Ihnen im Objekt. Zusätzlich sehen wir die Dokumente zur Immobilie durch und evaluieren die exakte Lage. Im Anschluss bewerten wir alle Faktoren und fertigen eine schriftliche Immobilienbewertung an. Aufbauend auf unserer fundierten Expertise findet sich der optimale Angebotspreis, der einen optimalen Verkaufsprozess einleitet.
Um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erreichen, muss viel getan werden. Dies beginnt bei der Erstellung eines erstklassigen Exposés und hört bei den Preisverhandlungen auf. Als erfahrene, seriöse Makler bieten wir Ihnen ein Komplettpaket an, welches keinen Aspekt eines erfolgreichen Immobilienverkaufs auslässt. Transparent beraten wir Sie und sind für Nachfragen stets für Sie da. Mit uns an Ihrer Seite verkaufen Sie sorglos, zeitnah und zum bestmöglichen Preis Ihre Immobilie in Hamburg. Sie sparen dank uns Zeit, Aufwand und Nerven.
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