Wer eine Immobilie verkauft, freut sich meist über einen satten Gewinn. Doch der Fiskus schaut genau hin – denn unter bestimmten Umständen wird Spekulationssteuer fällig. Damit Sie bei Ihrem Verkauf nicht ungewollt in eine Steuerfalle geraten, erklären wir, wann ein Verkauf steuerfrei bleibt und wie Sie durch kluges Timing mehr vom Erlös behalten.
Spekulationsfrist: Wann das Finanzamt mitverdient
Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre. Innerhalb dieser Frist kann beim Verkauf einer Immobilie unter bestimmten Bedingungen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Entscheidend ist nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung sowohl beim Erwerb als auch beim Verkauf. Nach Ablauf dieser zehn Jahre können Immobilien im Allgemeinen steuerfrei verkauft werden. „Wenn Sie planen, Ihre Kapitalanlage gewinnbringend zu verkaufen, ist es wichtig, den Fristablauf genau im Blick zu haben und idealerweise danach zu handeln“, erklärt Axel Grages von Teammakler.
Selbstnutzung: Spezielle Regelungen beachten
Die zehn Jahre müssen nicht immer abgewartet werden. Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Jahren ausschließlich selbst bewohnt oder durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt, entfällt die Spekulationssteuer, unabhängig vom Kaufzeitpunkt. „Es reicht aus, wenn Sie in den betreffenden Jahren durchgehend oder teilweise dort gemeldet waren“, erläutert Cathrine Grages. Diese Regelung betrifft insbesondere Familien, die ihr Zuhause aufgrund veränderter Lebensumstände, wie einem Umzug oder Familienzuwachs, verkaufen möchten.
Verkaufszeitpunkt: Eine Frage des richtigen Timings
Gerade bei vermieteten Immobilien ist es wichtig, den Verkaufszeitpunkt mit Bedacht zu wählen. Ein Verkauf kurz vor Ende der Spekulationsfrist kann teuer werden, wenn das Finanzamt den Gewinn besteuert. „Mit einer durchdachten Planung können oft steuerliche Vorteile erzielt werden“, rät Axel Grages.
Familienverkäufe: Steuerliche Fallstricke vermeiden
Auch beim Verkauf an Familienmitglieder gilt die Spekulationsfrist. Verkäufe an Kinder oder Eltern unterliegen denselben steuerlichen Regeln wie Verkäufe an Dritte. Das Finanzamt prüft genau, ob es sich um einen entgeltlichen Verkauf oder eine Schenkung handelt. „Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte frühzeitig steuerlicher Rat eingeholt werden“, empfiehlt Cathrine Grages. „Gut gemeinte Familienlösungen können steuerlich anders bewertet werden, als man denkt.“
Sie planen einen Immobilienverkauf im Süden Schleswig-Holsteins oder im Norden Hamburgs und möchten steuerlich auf der sicheren Seite sein? Wir beraten Sie zum optimalen Verkaufszeitpunkt und klären, ob Spekulationssteuer anfällt. Kontaktieren Sie uns – gemeinsam finden wir den passenden Weg für Sie.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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