Eine Immobilie finanzieren – ganz ohne eigenes Geld? Für viele klingt das zu schön, um wahr zu sein. Und tatsächlich: Die sogenannte Vollfinanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis (und manchmal sogar die Kaufnebenkosten) über einen Kredit finanziert wird, ist kein Standardmodell. Doch mit dem richtigen Know-how, einer passenden Lebenssituation und professioneller Beratung kann sie zur echten Option werden.
Axel Grages, Geschäftsführer von Teammakler, bringt es auf den Punkt:
„Wer gut verdient, sicher angestellt ist und keine weiteren Schulden hat, kann bei einigen Banken eine Vollfinanzierung bekommen. Aber: Die Immobilie muss stimmen – Lage, Zustand und Marktwert müssen zur Bank passen.“
Was genau ist eine Vollfinanzierung – und wer bekommt sie überhaupt?
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung bringt der Käufer Eigenkapital mit – etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Vollfinanzierung hingegen übernimmt die Bank 100 Prozent (oder mehr), was bedeutet: Kein Eigenkapital erforderlich.
Das klingt einfach – ist aber mit Anforderungen verknüpft:
- Überdurchschnittlich hohes, sicheres Einkommen
- Unbefristeter Arbeitsvertrag
- Sehr gute Bonität
- Keine bestehenden Kredite oder Verpflichtungen
- Die Immobilie selbst muss werthaltig und in guter Lage sein
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„Die Bank braucht Sicherheit“, erklärt Cathrine Grages, Immobilienexpertin bei Teammakler. „Und die kommt entweder durch die Bonität des Käufers – oder durch die Qualität des Objekts.“
Warum eine Vollfinanzierung attraktiv – und gleichzeitig riskant ist
Vorteile:
- Schneller Start: Sie können früher kaufen, ohne Jahre auf Sparziele hinzuarbeiten
- Kapital bleibt verfügbar: Falls Sie Geld auf der hohen Kante haben, können Sie es für Renovierungen, Rücklagen oder Investitionen nutzen
- Marktchancen nutzen: Bei steigenden Immobilienpreisen ist es oft klüger, jetzt zu kaufen statt später teurer
Nachteile:
- Höhere Monatsraten: Ohne Eigenkapital ist die Finanzierung teurer. Banken schlagen Zinsen auf, um ihr Risiko auszugleichen
- Längere Laufzeiten: Ohne Anzahlung verlängert sich meist die Kreditlaufzeit – mit entsprechend höheren Zinskosten
- Keine Rücklagen: Wer alles auf die Rate setzt, hat keinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Jobveränderungen
- Begrenzte Bankauswahl: Nicht jede Bank bietet Vollfinanzierungen an – und schon gar nicht jedem
Welche Alternativen gibt es für Käufer mit wenig oder keinem Eigenkapital?
Auch wenn eine klassische Vollfinanzierung für Sie nicht infrage kommt, gibt es smarte Wege zur eigenen Immobilie:
1. Nebenkosten selbst zahlen
Schon wenn Sie zumindest Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerhonorar selbst tragen können, verbessert sich Ihre Finanzierungs-Chance erheblich.
2. Förderprogramme nutzen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie einige Bundesländer oder Kommunen bieten zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse und Programme für junge Familien oder Erstkäufer.
3. Eigenkapital ansparen – mit Plan
ETF-Sparpläne, vermögenswirksame Leistungen, Wohn-Riester oder die Einbindung einer Erbschaft: Wer klug spart, kann Eigenkapital gezielt aufbauen – auch in kürzerer Zeit.
4. Auf die richtige Immobilie setzen
Statt des Neubaus in Bestlage kann auch ein renovierungsbedürftiges Haus auf dem Land ein guter Einstieg sein. „Gerade im südlichen Schleswig-Holstein oder mit einem Erbbaurecht in Hamburg-Nord lassen sich oft gute Kaufgelegenheiten finden“, weiß Axel Grages.
5. Unterstützung von Familie oder Freunden
Ein Bürge oder stiller Geldgeber aus dem privaten Umfeld kann die Bonität verbessern – und der Bank mehr Sicherheit geben.
Fazit:
Ohne Eigenkapital kaufen? Ja – aber mit Bedacht und Begleitung
Eine Vollfinanzierung ist wie eine steile Bergtour: Sie ist machbar, aber sie erfordert Vorbereitung, Ausdauer – und idealerweise einen erfahrenen Bergführer. Genau hier kommen wir von Teammakler ins Spiel.
„Wir beraten transparent, realistisch und immer mit Blick auf Ihre langfristige finanzielle Gesundheit“, verspricht Cathrine Grages. „Uns geht es nicht darum, möglichst schnell etwas zu verkaufen – sondern tragfähige Lösungen zu finden.“
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Hinweis: Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Text das generische Maskulinum verwendet. Gemeint sind selbstverständlich alle Geschlechter. Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.
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